SÃO LUÍS, 10 de agosto de 2026 — A nova Lei de Zoneamento de São Luís estabelece regras que ampliam o potencial construtivo e favorecem a verticalização em áreas estratégicas da capital. A proposta concentra os maiores índices nos principais corredores viários e aguarda votação definitiva na Câmara Municipal.
O projeto foi elaborado pelo Incid para substituir a legislação de 1992 e regulamentar o Plano Diretor de 2023. A matéria passou em primeiro turno por unanimidade dos 22 vereadores presentes, em 3 de junho, mas a segunda votação foi adiada ao menos três vezes.
A votação definitiva continua sem data definida após nova suspensão anunciada pelo presidente da Câmara, Paulo Victor (PSB), nesta quarta (5). Além disso, o parlamentar convocou audiência pública para a próxima terça (11), às 9h, no plenário da Casa.
Antes do segundo turno, os vereadores ainda deverão analisar 133 emendas apresentadas ao projeto. A tramitação também entrou no radar do Ministério Público do Maranhão, que apura possível desvio do processo legislativo durante a análise da proposta.
A investigação conduzida pelos promotores Luis Fernando Cabral Barreto Junior e Cláudio Rebêlo Correia Alencar aponta que a primeira votação ocorreu sem audiências públicas prévias, divulgação do texto e abertura para propostas de emendas da população.
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REGRAS PARA CONSTRUIR
O projeto define o tamanho das edificações por meio da Taxa de Ocupação e do Coeficiente de Aproveitamento. A Taxa de Ocupação estabelece a parcela do terreno que pode receber construção no nível do solo, mantendo espaços para recuos, áreas verdes e infiltração da chuva.
Já o Coeficiente de Aproveitamento determina a área total que pode ser construída a partir do tamanho do terreno. O cálculo não considera alguns elementos, como varandas abertas dentro dos limites previstos, circulação vertical, subsolos e até três pavimentos elevados destinados a estacionamento.
O projeto fixa Coeficiente de Aproveitamento Básico de 1,2 para a maior parte da área urbana. Para ultrapassar esse índice até o limite permitido em cada zona, o empreendedor deverá recorrer à Outorga Onerosa do Direito de Construir e pagar uma contrapartida ao poder público.
Os maiores índices estão previstos para as Zonas Corredor Principal e Corredor Secundário, que abrangem importantes eixos viários e áreas consideradas adequadas ao crescimento urbano. Entre elas estão as avenidas dos Holandeses, Colares Moreira e Daniel de La Touche.
Também fazem parte desse sistema as avenidas Jerônimo de Albuquerque, Professor Carlos Cunha, dos Franceses, dos Portugueses, São Luís Rei de França e Vitorino Freire. Nos corredores principais, a ocupação máxima chega a 60%, enquanto o coeficiente pode alcançar 5,0 em usos residenciais ou mistos.
Nessas áreas, a altura útil máxima é de 64 metros. O parâmetro substitui o limite fixo de pavimentos previsto na legislação de 1992 e considera somente o volume habitável, permitindo ao empreendimento definir o número de andares dentro da metragem estabelecida.
A altura útil, porém, não corresponde necessariamente à altura física total do prédio. Garagens acima do térreo, pilotis, caixas d’água e casas de máquinas não entram no cálculo, enquanto áreas como o Centro Antigo e o entorno do aeroporto seguem o parâmetro de Altura Máxima.
Nas Zonas Residenciais 1 e 2, o coeficiente máximo chega a 3,6, com taxas de ocupação de 60% e 70%, respectivamente. Nesses locais, a altura útil permitida alcança 55 metros.
Para o professor Frederico Burnett, da Uema, o aumento do adensamento exige maior capacidade de serviços públicos. Ele cita abastecimento de água, esgotamento sanitário, infraestrutura viária, arborização e áreas permeáveis como fatores diretamente relacionados à ocupação urbana.
MUDANÇAS NAS EMENDAS
Enquanto o projeto aguarda o segundo turno, vereadores articulam alterações para ampliar os índices construtivos. A Comissão de Mobilidade Urbana, Regularização Fundiária e Ocupação do Solo analisou 106 emendas e recomendou a aprovação de 102 delas.
Entre as propostas aprovadas estão nove emendas do vereador Edson Gaguinho (PV), sendo cinco voltadas ao aumento do Coeficiente de Aproveitamento Básico em diferentes regiões. As mudanças também tratam de altura das edificações, recuos, taxa de ocupação e permeabilidade do solo.
O parecer prevê que o coeficiente básico possa subir gradualmente até 2,5 nas zonas de Corredor Principal, Corredor Secundário e Residenciais 1 e 2. Segundo a comissão, a alteração reduz a dependência da Outorga Onerosa em empreendimentos de porte médio.
O geógrafo Luiz Eduardo Neves, professor da Ufma, afirma que concentrar o adensamento nos corredores urbanos não elimina os impactos sobre a mobilidade. Para ele, novos edifícios podem aumentar a circulação de veículos e exigir investimentos em infraestrutura e transporte público.
Outra emenda, apresentada pela Mesa Diretora, flexibiliza restrições para atividades industriais na zona rural de São Luís. A área alcançada pela mudança integra o território reivindicado há 23 anos para a criação da Reserva Extrativista Tauá-Mirim.
Em sentido diferente, uma emenda do covereador Jhonatan Soares, do Coletivo Nós (PT), condiciona o adensamento na Zona Corredor Principal à capacidade existente ou planejada da infraestrutura viária e do transporte coletivo.
A proposta aprovada pela comissão prevê, portanto, duas alterações distintas: uma amplia os índices construtivos e outra condiciona o adensamento à infraestrutura de mobilidade. As duas chegam ao plenário com recomendação de aprovação.
O Ministério Público também acompanha a tramitação após apontar possíveis irregularidades na primeira votação. Além disso, o projeto enviado à Câmara pelo então prefeito Eduardo Braide foi classificado como Projeto de Lei Complementar, enquanto o Legislativo o registrou como Projeto de Lei Ordinária.
O Incid, a SMTT e a Semurh não se posicionaram.
